İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Tahliye Davası ve Şartları

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 352/2)

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin 2. fıkrası, kirasını düzenli ödemeyen kiracılara karşı ev sahibine önemli bir tahliye imkanı tanımıştır: 'Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.'

İki Haklı İhtarın Geçerlilik Şartları

• 1. İhtarların Aynı Kira Yılı İçinde Olması: İki ihtar da aynı kira yılına (örneğin 1 Ocak 2026 - 31 Aralık 2026 arası) ait olmalıdır. Farklı kira yıllarına ait birer ihtar birleştirilemez.
• 2. İki Ayrı Aya Ait Kira Borcu Bulunması: Kiracı iki farklı aya ait kira bedelini vadesinde ödememiş olmalıdır. Aynı ayın kirası için iki ayrı ihtar çekilemez.
• 3. İhtarın Haklı Olması: İhtarname kiracıya tebliğ edildiği tarihte kiracının o aya ait kira borcunu fiilen ödememiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
• 4. Yazılı ve Açık Olması: İhtarnamede hangi aylara ait ne kadar kira borcu olduğu açıkça yazılmalı ve noter veya icra dairesi (örnek 13 ödeme emri) kanalıyla tebliğ edilmelidir.

Dava Açma Süresi: Kira Yılının Bitiminden İtibaren 1 Ay

İki haklı ihtar gerçekleştikten sonra kiraya veren, o kira yılının dolduğu tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmelidir.