İhtiyaç Sebebiyle Kiracı Tahliyesi ve Samimiyet Kriteri (TBK 350)

Konut veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası (TBK 350)

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesi, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebileceğini hüküm altına almıştır.

Kiracı tahliyesi davalarında en çok başvurulan hukuki yollardan biri olan ihtiyaç sebebiyle tahliye, katı şekil şartlarına ve Yargıtay'ın yerleşik 'gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç' kriterine tabidir.

Yargıtay'ın 'Gerçek ve Samimi İhtiyaç' Değerlendirmesi

Uygulamada birçok ev sahibi kira bedelini yükseltmek veya kiracıyı yıldırmak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunmaktadır. Mahkemeler ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu tür kötü niyetli girişimleri engellemek için son derece titiz incelemeler yapmaktadır. İhtiyacın samimi sayılması için şu şartlar aranır:

• 1. İhtiyacın Doğmuş veya Çok Yakın Bir Tarihte Doğacak Olması: Henüz gerçekleşmemiş, belirsiz bir gelecekteki ihtimale (örneğin 'oğlum ilerde evlenirse oturacak' gibi) dayanılarak dava açılamaz. Evlilik hazırlığı yapılıyor, nişan veya düğün tarihi alınmış ise ihtiyaç samimi kabul edilir.
• 2. Ev Sahibinin Başka Boş Konutunun Bulunmaması: Kiraya verenin aynı belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli boş bir dairesi varsa, kiracıdaki dairesini istemesi samimi bulunmaz ve dava reddedilir.
• 3. Ev Sahibinin Kendisinin Kirada Oturuyor Olması: Ev sahibinin kendisi de kiracı olarak bir konutta oturuyorsa ve ev sahibi kendisini tahliye ile tehdit ediyorsa veya kendi evine geçmek istiyorsa bu durum en güçlü samimi ihtiyaç kanıtıdır.
• 4. Sağlık ve Yaşlılık Sebepleri: Üst katlarda asansörsüz bir evde oturan yaşlı veya engelli ev sahibinin, kiradaki giriş kat veya asansörlü dairesine taşınmak istemesi Yargıtay'ca haklı görülür.

Dava Açma Süresi ve Noter İhtarnamesi Usulü

TBK 350 uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Eğer kiraya veren sözleşme süresi dolmadan önce veya en geç 1 aylık dava açma süresi içinde kiracıya noterden ihtarname göndermişse, dava açma hakkı o kira yılı boyunca korunmuş olur.

3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK 355) ve Tazminat Cezası

İhtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettiren ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Bu yasağa aykırı davranılarak daire bir başkasına kiralanırsa; tahliye edilen eski kiracı, son kira yılında ödediği 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Bu kural kanunun caydırıcı en ağır yaptırımlarından biridir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Ancak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yasa gereğince, tahliye davası açılmadan önce Zorunlu Arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur. Arabuluculukta uzlaşılamaması halinde son tutanakla birlikte dava açılır.

Hukuki Temsil ve Av. Belda Kütük

Tahliye davalarında sürelerin kaçırılması davanın usulden reddine ve 1 tam yıl boyunca yeni dava açılamamasına sebep olur. Hak kaybı yaşamamak için Av. Belda Kütük Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek dava sürecinizi güvenle yürütebilirsiniz.