Gayrimenkul Hukukunda Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Birden fazla kişinin aynı gayrimenkul (ev, arsa, tarla) üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması durumunda, ortaklar arasında malın paylaşımı veya kullanımı konusunda anlaşmazlık çıkması sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu anlaşmazlıkların hukuki yoldan çözümü için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası açılır.

Kimler Dava Açabilir ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Ortaklığın giderilmesi davasını, paydaşlardan (ortaklardan) herhangi biri veya birkaçı diğer tüm paydaşlara karşı açabilir. Davada davacı veya davalı olmanın sonuç açısından bir farkı yoktur; çünkü bu dava çift karakterli (iki tarafa da hak ve borç yükleyen) bir davadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.

Ortaklık Nasıl Giderilir?

Hakim, ortaklığı iki temel yöntemle giderebilir:

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı uygunsa, gayrimenkul fiziki olarak paylara bölünerek (ifraz edilerek) ortaklara verilir. Aynen taksimin mümkün olması için belediye veya il özel idaresinden onay alınabilmesi ve gayrimenkulün değerinde ciddi bir kayıp yaşanmaması gerekir. Değerler tam denkleşmiyorsa "ivaz" (para) ilavesiyle denkleştirme yapılabilir.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Eğer taşınmaz aynen taksime uygun değilse (örneğin tek bir daire söz konusuysa) veya aynen taksim ciddi değer kaybına yol açacaksa, mahkeme gayrimenkulün açık artırma (icra) yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin masraflar düşüldükten sonra paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılmasına karar verir.

Kural olarak satış herkese açık yapılır. Ancak tüm paydaşlar anlaşıp talep ederse, satışın sadece "ortaklar arasında" yapılmasına da karar verilebilir.

Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında harçlar nispi değil, maktu (sabit) olarak alınır. Ancak satış aşamasına geçildiğinde satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında cezaevi harcı ve ihale bedeli üzerinden tellaliye harcı kesilir.

Dava sonunda yargılama giderleri ve mahkemece hükmedilecek maktu vekalet ücreti, davanın kazananı veya kaybedeni olmadığı için, tüm paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır (Davacının payına düşen kısım davacı üzerinde bırakılır, kalan kısım davalılardan tahsil edilir).

"Dava sürecinde tebligatların eksiksiz yapılması, taraf teşkilinin sağlanması (özellikle vefat eden ortakların mirasçılarının davaya dahil edilmesi) davanın en çok uzayan kısımlarıdır. Uzman bir gayrimenkul avukatı, bu süreci yakından takip ederek yıllar sürebilecek davayı aylar içerisinde sonuçlandırabilir."